U bent nu hier:

Veelgestelde vragen

Terug naar het hoofdmenu

De kortste weg naar het snelste advies is vaak een verzameling vragen die al vele malen zijn beantwoord. Hieronder staat wellicht ook uw vraag. Zo niet, neem dan contact op met het secretariaat van de bouwadviesgroep-LHV via het contactformulier.

Afdrukken

  • Welke noodvoorzieningen moet ik aanleggen?

    Als er rook of brand is en de stroom valt uit, is het van belang om op tijd te kunnen vluchten en paniek te voorkomen. Denkt u aan:

    • Noodverlichting op de behandelplek die aangaat als de stroom uitvalt. (dit is géén eis, maar afhankelijk van de inventarisatie voor medische aarding kan dit de uitkomst zijn).
    • Noodverlichting in gangen, die aangaat als er rook/brand is of het licht uitvalt.
    • Rookmelders (alleen verplicht vanaf bepaalde vluchtlengten, te berekenen conform bouwbesluit).
    • Ontruimingsinstallatie: meldknoppen om een alarmering in te schakelen.
    • Vluchtwegaanduidingen (vluchtbordjes met noodstroomvoorziening die de vluchtweg aangeven, de bekende groene bordjes).

    Verder gelden er regels voor:

    • Brandslanghaspels (vanaf 500 m2 gebouw).
    • Handblussers.

    En u kunt nog denken aan:

    • Ontruimingsplan (logboek met onderhoud, denken aan risico’s en het aandragen van oplossingen).
    • Vluchtplan (ophangen in het gebouw met daarop de vluchtwegen aangegeven).

    Met betrekking tot brandcompartimentering is het van belang of uw praktijk gelegen in een gebouw dat groter is dan 1000 m2. Een sprinkler is altijd te vermijden door het gebouw op te delen in brandcompartimenten. Een niet-automatische brandmeldinginstallatie is vereist wanneer de prakijk groter is dan 500 m2. Ligt de praktijk op een verdieping, dan is dat groter of gelijk aan 250 m2.

    Als u een toetsing op brandveiligheid, rookveiligheid & vluchten wenst, kunt u een tekening sturen aan de bouwadviesgroep via bouwadviesgroep@lhv.nl.

    Als u “sleutelklaar huurt” is overigens vrijwel altijd de verhuurder verantwoordelijk voor de brandvoorzieningen en de instandhouding daarvan.

  • Is een Sprinklerinstallatie nodig/wenselijk in de praktijk?

    Sprinkler-installaties worden niet als zodanig in het bouwbesluit voorgeschreven. Het bouwbesluit, onderdeel van de Woningwet, bepaalt aan welke eisen gebouwen moeten voldoen (het gaat dan om eisen bij nieuwbouw). Dat sprinkler-installaties bestaansrecht hebben, komt doordat zij een “gelijkwaardige oplossing” zijn voor situaties waarin niet aan de eisen kan worden voldaan. Meestal gaat het dan om brandcompartimenten die groter zijn dan 1000 m2 (brandcompartiment = maximaal uitbreidingsgebied voor brand in een gebouw). De specifieke eisen aan brandcompartimenten gelden niet voor gebouwen waarvan de bouwvergunning is ingediend vóór het bouwbesluit (1995).

    Het is ingewikkelde regelgeving. Samenvattend:

    • Het is van belang te weten of uw praktijk gelegen is in een gebouw dat groter is dan 1000 m2.
    • Voor de brandbeveiliging moet het gebouw opgedeeld worden in brandcompartimenten. Bij correcte compartimentering is een sprinkler niet nodig.
    • Een sprinkler werkt ook als er "slechts" rookontwikkeling is; dit kan veel waterschade opleveren.
    • Als u “sleutelklaar huurt” is vrijwel altijd de verhuurder verantwoordelijk voor de brandpreventie-voorzieningen en de instandhouding daarvan.

  • Heeft u een voorbeeldplattegrond?

    Een plattegrond voor uw praktijk is uiteraard maatwerk. U kunt wel ideeën opdoen met een voorbeeldplattegrond. Download een voorbeeldplattegrond (pdf)

  • Welke subsidies zijn er voor duurzaam bouwen?

    Als u duurzame maatregelen wilt treffen bij de (ver)bouw van uw praktijk, kunt u een beroep doen op de volgende subsidies:

    • EIA - Energie-investeringsaftrek
    • MIA - Milieu-investeringsaftrek
    • SDE - Stimuleringsregeling Duurzame Energieproductie

    De meest interessante subsidie in dit verband is de Energie-investeringsaftrek. Dit is een fi scale regeling waardoor minder inkomsten- of vennootschapsbelasting betaald hoeft te worden. Het subsidiebedrag kan oplopen tot maximaal 11% van de totale investering. Subsidieregelingen zijn aan veranderingen onderhevig. Verdiept u zich daarom tijdig in de diverse mogelijkheden.

  • Heeft de LHV tips voor duurzaam bouwen?

    Een duurzame leefomgeving en de gezondheid van het individu zijn begrippen die hand in hand gaan. De huisartsenpraktijk is dé plek om hier bewust mee om te gaan. De bouwadviesgroep-LHV heeft hiervoor een speciaal Informatieblad. Hierin staan ook de volgende Tien Groene Tips voor Duurzaam Bouwen:

    1. Maak een creatief duurzaam ontwerp. Hoe minder gevel-, dak- en vloeroppervlakte, des te minder energieverliezen.
    2. Maak optimaal gebruik van daglichttoetreding. Hoe meer daglichttoetreding des te minder verlichting en verwarming noodzakelijk is.
    3. Beperk de energievraag door het toepassen van de diverse maatregelen uit het Informatieblad, maar ook door uw energieverbruik beter te managen.
    4. Maak een integrale keuze m.b.t. verwarming, koeling en ventilatie door in een vroeg stadium een installatie adviseur bij het ontwerp te betrekken.
    5. Kies voor duurzame invulling van uw energievraag door te investeren in zonnepanelen of een warmtepomp.
    6. Breng de meerkosten en opbrengsten in kaart.
    7. Vraag tijdig subsidie aan.
    8. Maak afspraken met de installateur over meetbare energieprestaties.
    9. Maak afspraken met de installateur over verantwoordelijkheden wat betreft Onderhoud & Beheer.
    10. Kies voor de inrichting van uw praktijk zo veel mogelijk voor hernieuwbare materialen.

  • Met welke kosten moet ik rekening houden bij (ver)bouw?

    Belangrijke – zo niet de belangrijkste – voorwaarden voor het realiseren van een praktijkgebouw zijn de kosten van de bouw en van het gebruik van het gebouw. Deze worden bepaald door de financiering van de investerings- en exploitatiekosten: samen de zogenaamde huisvestingslasten.

    Investeringskosten

    Het verdient aanbeveling dat u zich oriënteert in de koop- en verhuurmarkt van vergelijkbare gebouwen in de regio. Een handig hulpmiddel bij het vaststellen van het te investeren bedrag zijn de door de bouwadviesgroep-LHV opgestelde begrotingen voor de bouw van huisartspraktijken. Deze begrotingen zijn opgenomen in het Handboek 'Bouw praktijkruimten voor de huisarts (2012) (zie: Publicaties).


    Factoren die de hoogte van de investeringskosten bepalen zijn:

    • het aantal vierkante meters;
    • de locatie (de grondkosten in Nederland verschillen aanmerkelijk en ook binnen gemeenten: A-, B- en C-locaties)

    De investeringskosten zijn opgebouwd uit:

    • grondkosten;
    • bouwkosten;
    • inrichtingskosten;
    • bijkomende kosten. 

    Exploitatiekosten en onderhoud

    Er moet evenwicht bestaan tussen de exploitatie- en investeringskosten. Te laag gestelde investeringskosten kunnen de exploitatiekosten zeer nadelig beïnvloeden ('goedkoop is duurkoop'). Alhoewel de investering wellicht wat hoger zal uitvallen, verdient aandacht voor de volgende zaken zich in de exploitatie snel terug:

    • energiebesparing;
    • onderhoudsarme materialen, constructies en installaties;
    • arbeidsomstandigheden van de medewerkers in de praktijk (functionele ruimten, voldoende oppervlak en een zorgvuldige, smaakvolle inrichting).

    De exploitatiekosten zijn opgebouwd uit:

    • vaste kosten;
    • energiekosten;
    • onderhoudskosten;
    • administratiekosten;
    • specifieke bedrijfskosten.

    Het verdient aanbeveling tijdig een onderhoudsplanning met kostencalculatie op te stellen.

  • Hoe stel ik een reële huurprijs vast?

    Als u uw ruimten gaat huren is het tijdig vaststellen van de huurprijs van het grootste belang. Dit wordt vaak uitgesteld tot het moment dat het ontwerp geheel klaar is en al veel kosten zijn gemaakt. Het is dan zeer zuur als de huurprijs onacceptabel hoog uitvalt. Ook komt het helaas veel voor dat de verwachtingen over het gehuurde niet overeenstemmen met wat men krijgt. U denkt bijvoorbeeld dat de vloerbedekking is inbegrepen, terwijl een kale vloer wordt geleverd. De bouwadviesgroep-LHV kan u adviseren bij de onderhandelingen over de huurprijs in relatie tot de kwaliteit van het gebodene.

    Voor het vaststellen van de huurprijs zijn de volgende stappen van belang:

    Programma van eisen

    •  het budget van alle betrokkenen vaststellen;


    Voorlopig ontwerp

    • vaststellen of het programma van eisen past in het casco naar vierkante meters, aantal en soort ruimten en vereiste kwaliteiten;
    • aanpassing casco nodig en mogelijk? eventueel casco aanpassen;
    • budget koppelen aan aantal af te nemen vierkante meters;
    • bijkomende kosten vaststellen;
    • inrichtingskosten vaststellen;
    • maximale huurprijs berekenen;
    • vaststellen of het casco inclusief het  inbouwpakket  worden gehuurd of dat andere combinaties wenselijk/mogelijk zijn;


    Huur vaststellen

    • in onderhandeling treden met de verhuurder/ontwikkelaar over de huurprijs;
    • vaststellen wat wel en niet is inbegrepen ( technische omschrijving o.d.);
    • randvoorwaarden bespreken;
    • huurprijs overeenkomen.

  • Wat is de gemiddelde huurprijs voor een praktijk?

    De huurprijs van een bepaald pand of van een deel van een gebouw of van een bestaande praktijk wordt voor een groot deel bepaald door factoren, die door de markt worden ingegeven. Met name de locatie is sterk bepalend Zo is de prijs voor vergelijkbare panden in Amsterdam en in bijvoorbeeld Assen of Goes volstrekt niet te vergelijken. Maar ook binnen een gemeente of zelfs binnen een wijk of straat kunnen de (huur)prijzen voor vergelijkbare projecten zeer uiteenlopen. Er is sprake van meer of minder voor de markt aantrekkelijke locaties.

    Om toch enige grip te krijgen op huurprijzen van nieuw gebouwde praktijken is door de bouwadviesgroep-LHV in 2012 onderzoek gedaan naar de huurprijs van praktijken. Hierbij is gekeken naar praktijken die recent gebouwd zijn en die gebouwd zijn volgens de uitgangspunten zoals geformuleerd in het Handboek Bouw Eerste Lijn. Het betrof dus nieuwe praktijken met een hoogwaardig kwaliteitsniveau. Bovendien waren deze praktijken niet gesitueerd in dure (bijvoorbeeld steden in de Randstad) of goedkope (bijvoorbeeld kop van Groningen) gebieden.

    De Huurprijzen van deze turnkey opgeleverde praktijken, die voldoen aan al de eisen van de LHV varieerden globaal tussen de 135 en 185 euro per m² per jaar inclusief btw-verrekening. In grotere steden worden hogere bedragen en op het platteland incidenteel lagere huurprijzen genoteerd.
    De kostprijs wordt voor een belangrijk deel bepaald door de regionale grondprijzen, maar ook door de verhurende partij (commercieel versus niet-commercieel).

    Momenteel (oktober 2012) gelden dus huurprijzen tussen 135 en 185 euro/m2/jaar inclusief btw-verrekening voor recent ge/verbouwde praktijken , die voldoen aan al de uitgangspunten en de kwaliteitseisen van de LHV zoals vastgelegd in 1. Het Handboek Bouw praktijkruimten huisarts (uitgave 2012) en aan de extra technische eisen zoals genoemd in het 2.Programma van eisen 2010 (beide zijn uitgaven van de LHV en te bestellen via de bestellijst)



  • Hoe bewaak ik het budget bij een nieuw te bouwen praktijk?

    De mate waarin de bouwkosten kunnen worden beïnvloed neemt af, naarmate de tijd vordert. In het begin van het bouwproces moet het budget worden vastgesteld. Om niet voor verrassingen komen te staan moet het budget worden bewaakt in al de fasen van het bouwproces. Daarbij zijn de volgende stappen van belang:

    1. Programma van eisen

    • het budget van alle betrokkenen vaststellen;
    • financieringsmogelijkheden onderzoeken;
    • budget koppelen aan aantal af te nemen vierkante meters;


    2. Voorlopig ontwerp (voorontwerp)

    • de kosten ramen op basis van de oppervlakte BVO;
    • de geraamde kosten toetsen aan het budget;
    • vallen er partijen af vanwege de kosten? Als er partijen afvallen het ontwerp aanpassen;


    3. Definitief ontwerp

    • een elementenbegroting opstellen;
    • eventueel het plan aanpassen;
    • financiering vastleggen / offertes opvragen;


    4. Bestekfase (technisch ontwerp)

    • eventueel een gedetailleerde begroting opstellen op basis van (fase aanvraag bouwvergunning) het bestek en de tekeningen;
    • indien nodig het ontwerp bijstellen;
    • een aanbesteding of inschrijving houden;


    5. Gunning (aanbesteding)

    • de gedetailleerde begroting vergelijken met die van de aannemer;
    • prijsonderhandelingen voeren met de aannemer;
    • de onderhandelingsresultaten vastleggen;
    • aannemingscontract opstellen;
    • het werk gunnen (opdracht verlenen) aan de aannemer.

  • Kan ik praktijkruimte beter huren of toch kopen?

    Voor- en nadelen van huur of koop moeten zorgvuldig worden afgewogen. Hierbij zijn de belastingconsulenten van de betrokkenen meestal goede raadgevers. Maar de keuze is deels ook emotioneel. Zo zullen part-timers minder binding hebben met het praktijkgebouw en vaak eerder willen huren.
    Indien u besluit te huren is het meestal verstandig om niet een kaal casco maar een zogeheten turnkey project te huren. Dat wil zeggen een project dat geheel klaar is en waar ”men z’n meubeltjes alleen nog hoeft in te dragen”. Dit voorkomt dat u een duur inbouwpakket gaat bouwen in een pand van iemand anders. Immers indien u het pand gaat verlaten is de kans dat de gemaakte kosten voor het inbouwpakket terugbetaald worden miniem.
    Een nadeel van kopen is dat degene die zijn praktijk beëndigt zijn/haar deel van de praktijk moet overdragen en verkopen aan een opvolger.

    Strategie

    • Zelfbouw- en koopsituatie
      Omdat er met meerdere betrokken partijen wordt (samen)gewerkt, is er een brede informatiestroom. Het is belangrijk dat iedereen vertrouwen houdt in de wijze waarop wordt begroot, de aannemersselectie plaatsvindt en kosten worden bewaakt. Bij de fase waarin aannemers worden uitgenodigd om een prijs te maken, is geheimhouding van belang om voorkennis van aannemers uit te sluiten. Vooral met de hoogte van het budget dient daarbij vertrouwelijk te worden omgegaan. Het verdient aanbeveling hier vooraf met de betrokkenen een code of spelregels over op te stellen.
    • Huursituatie
      In de huursituatie is het belangrijk om met elkaar een strategie af te spreken en één of meerdere onderhandelaars te benoemen. Het aantrekken van een externe onderhandelaar is meestal geen overbodige luxe. Deze biedt bovendien het voordeel dat hij (of zij) geen emotionele betrokkenheid heeft bij de praktijk. Geheimhouding van alle betrokkenen is ook bij een huursituatie van belang. Het verdient aanbeveling hier vooraf met de betrokkenen een code of spelregels over op te stellen. Ook dient een strategie te worden bepaald waarbij wordt vastgesteld wat de onderhandelingsruimte is, ingeschat wordt hoe de ontwikkelaar of verhuurder zal reageren en hoe het onderhandelingsproces wordt vormgegeven.

    Risico’s

    • Zelfbouw- en koopsituatie
      De investeringskosten kunnen gedurende het bouwproces toenemen door tegenvallende onderdelen en/of kosten. Bij grotere praktijken kan het voorkomen dat dan één minder draagkrachtig partij zich moet terugtrekken. Hierdoor kan het financiële draagvlak voor de praktijk worden ondermijnd. Dit geldt vooral in situaties waarin een centrum met eigen geld wordt gefinancierd. U kunt dit ten dele voorkomen door af te spreken tot op welk moment eenieder vrijblijvend kan spreken en deelnemen en vanaf welk moment sprake is van “point of no return”. Het is noodzakelijk dat men daarbij exacte afspraken maakt over verrekening van reeds  gemaakte kosten als een  partij eruitstapt.
    • Bij de bouw van een praktijk moeten de door de aannemer uit te voeren werkzaamheden vastgelegd te worden in een bestek. Dit bestek vormt samen met de bestektekeningen (of werkvoorbereidingstekeningen) en eventueel een afwerk- en kleurenstaat het contractstuk met de aannemer. In het bestek wordt een zeer uitgebreide omschrijving gegeven van alle voorkomende werkzaamheden, materialen en processen om de bouw te realiseren. Echter lang niet altijd is een uitgebreid bestek aanwezig. Vaak wordt volstaan met een beknopte omschrijving met het risico dat men uiteindelijk niet krijgt wat men verwacht.
    • Huursituatie
      Wanneer u gaat huren is het van groot belang om vast te stellen of u krijgt waar u om vraagt. De onderbouwing van de huurprijs is meestal bijzonder summier zoals een technische omschrijving van een A-4-tje. De duidelijkheid over de concrete afwerking, invulling, inbouw, inrichting en kwaliteit krijgt u meestal pas in een (te) laat stadium.
      Bij het vaststellen van een huurprijs behoort een goede technische omschrijving van het gebodene. Bij nieuwbouw kan hiertoe een bestek , prestatie-omschrijving, of een ruimteboek dienen. Zo gewenst kunt u deze laten opstellen of laten toetsen door de bouwkostendeskundige van de LHV.

  • Er worden een praktijkondersteuner en een Haio aan de praktijk toegevoegd. Hoe kunnen we voor deze mensen ruimte creëren?

    Over dit probleem denkt de LHV met u mee. U kunt ons de tekening van de huidige situatie met zoveel mogelijk gegevens van de nieuwe praktijksituatie toesturen. Wij bestuderen de mogelijkheden. Hierover wordt u binnen veertien dagen na ontvangst van uw stukken opgebeld. De (on)mogelijkheden worden dan uitgebreid met u doorgenomen.

  • Ik heb last van geluidsoverlast in mijn praktijk. Wat valt hier aan te doen?

    Geluidsoverlast is één van de meest voorkomende problemen in de praktijk. De twee belangrijkste klachten zijn:

    • Geluidsoverlast bij de balie; de gesprekken aan de balie zijn in de wachtkamer letterlijk te volgen.
    • Geluidsoverdracht van de ene naar de andere ruimte. Bijvoorbeeld op de gang zijn de gesprekken in de spreekkamer te volgen.

    Voor bovengenoemde problemen zijn diverse oplossingen: ofwel in de plattegrond, ofwel door een technische oplossing, zoals de aanpassing van wand of deur of door toepassing van geluidsisolerende of -absorberende materialen. Welke oplossing in uw situatie voldoet, zal ter plaatse moeten worden bekeken door een bouwadviseur. U kunt hiervoor contact opnemen met de bouwadviesgroep-LHV.

  • Kan de LHV een kostenbegroting maken van het ontwerp voor mijn praktijk?

    Ja, zowel het begroten van ontwerpen als het beoordelen van begrotingen wordt gedaan door de bouwkostendeskundige van de bouwadviesgroep-LHV.

  • Kan ik mijn praktijk laten bouwen door de LHV?

    Nee, de bouwadviesgroep-LHV is een onafhankelijk, adviserend en niet een uitvoerend architectenbureau.

  • Geeft de LHV ook adviezen aan andere disciplines dan artsen?

    Artsen werken en 'wonen' vaak samen met andere eerstelijns disciplines, zoals de fysiotherapie, apotheek, psycholoog, etc. De bouwadviesgroep-LHV van de LHV geeft ook adviezen over de ruimten van deze disciplines, mits in het pand één of meerdere huisartsen zijn gevestigd.

  • Mijn architect heeft een ontwerp gemaakt voor mijn praktijk. Kan dit ontwerp worden beoordeeld?

    De bouwadviesgroep-LHV maakt nauwkeurig een beoordeling van het door u ingediende ontwerp. Daarbij wordt onder meer gelet op:

    • scheiding van rust en onrust
    • looplijnen
    • algehele functionaliteit
    • opzet van de assistentiezone
    • grootte en indeling van de diverse ruimten
    • aantal en soort ruimten in relatie tot de gebruikers
    • de aansluiting van de opzet van de praktijk op de organisatievorm

    De beoordeling wordt uitgebreid besproken met u en, indien gewenst, tevens met uw architect. Indien u dat wenst kan er een vervolgadvies komen.

  • Kan de LHV hulp bieden bij de bouw van een praktijk?

    De bouwadviesgroep-LHV kan op verschillende manieren hulp bieden bij het opzetten van een nieuwe praktijk of bij het verbouwen van een bestaande praktijk, toegespitst op uw specifieke situatie.

    • In de eerste plaats kunt u met al uw vragen telefonisch bij ons terecht. Veelal is de vaste adviseur van de bouwadviesgroep-LHV bereikbaar of u wordt binnen 24 uur teruggebeld.
    • Daarnaast heeft de LHV diverse publicaties over (ver)bouw van praktijken en gezondheidscentra. Deze publicaties kunt u bestellen via dit bestelformulier.
    • U kunt een programma van eisen op maat laten maken door middel van de interviewmethode.
    • U kunt uw ontwerp laten beoordelen. Is de plattegrond functioneel? Hierbij tellen factoren mee zoals maatvoering, relaties van ruimten, geluidsisolatie, lichtinval, etc.
    • U kunt specifiek voor uw situatie een adviesplattegrond laten maken, die aansluit bij uw situatie, uw werkwijze en uw organisatie.
    • U kunt advies krijgen bij huurprijsberekening en -onderhandeling.
    • U kunt een technische omschrijving laten beoordelen.
    • U kunt hulp krijgen bij het opstellen van een technische omschrijving
    • U kunt een haalbaarheidsonderzoek laten doen.
  • Hoeveel kost het bouwen van een praktijk?

    De bouwadviesgroep-LHV heeft achttien voorbeelden van huisartspraktijken en tien voorbeelden van eerstelijns centra volledig begroot. Dit betreft zowel nieuwbouw, verbouw of cascobouw van praktijken. De voorbeelden van centra staan in het Handboek Bouw Eerste Lijn. Tevens vindt u in deze boeken een totaaloverzicht van alle te maken kosten en een overzicht van het kwaliteitsniveau waarvan wij zijn uitgegaan bij onze berekeningen. Het handboek kunt u bestellen via het bestelformulier.

Cartoon

Deelnemende sites

Voor deze site(s) bent u ingelogd